Только для избранных: как новые правила ипотеки будут “спасать” казахстанцев

Игорь Клевцов
Ulysmedia.kz

Государство не устает бороться за благосостоянием населения. При этом чиновники искренне считают, что казахстанцы идут за кредитами не от хронического безденежья, а исключительно из-за финансовой безграмотности. Поэтому и меры соответствующие – в основном все сводится к ужесточению кредитования. На этот раз регулятор финансового рынка добрался до ипотеки. Но речь идет не о снижении банковской маржи, а об установлении минимального порога первоначального взноса. Чем это может обернуться для казахстанцев разбирался Ulysmedia.kz

БАНК РИСКОВАТЬ НЕ БУДЕТ

Как стало известно, Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) рассматривает новую инициативу, которая может кардинально изменить ипотечный рынок. В АРРФР пока не готовы делится подробностями, поскольку документ в разработке, но есть оговорка, что обсуждается введение единого минимального первоначального взноса в размере от 10% до 20%. 

Однако уже сейчас эксперты говорят, что таким образом  довольно внушительный пласт населения от ипотеки в коммерческих банках будет отрезан. Так, независимый финансовый консультант Бахтияр Файзуллаулы,  долгое время проработавший в банковской системе, отмечает, что непонятно какие цели преследует Агентство. 

   - Минимальный порог совсем не значит, что, например, за 10% первоначального взноса взять ипотеку сможет любой желающий. Вряд ли будет норма, обязывающая банки выдавать кредит под минимальный порог. Тогда коммерческая ипотека просто исчезнет с рынка, - считает эксперт.

Задача банка максимально снизить риски. А небольшой размер взноса означает либо увеличение  срока ипотеки, либо  ежемесячной суммы выплат, причем в разы. И то и другое в свою очередь увеличивает риски неплатежеспособности клиента. В  банковском же  арсенале достаточно инструментов, чтобы не остаться у разбитого корыта.

   - Например, квартира стоит 40 млн. Первоначальный взнос 10% - 4 млн. Но банк не даст 36 млн. После оценки он заявит, что может максимум под эту квартиру предложить, условно, 28 млн. И тут два выхода. Или добавить первоначальный взнос или предложить дополнительный залог. Обычно этим пользуется молодежь, которая еще не успела накопить достаточную сумму, но родители готовы помочь с залогом. Так что, если минимальный порог будет завышен, то пострадают в первую очередь молодые люди, - объясняет эксперт.

НА ПУТИ К МОНОПОЛИИ?

При этом финансовый консультант не исключает, что за нововведениями может стоять и желание государства монополизировать ипотечный рынок. Ведь если банки начнут ужесточать условия ипотеки, то молодым людям одна дорога – в государственный институт развития «Отбасы», который предлагает льготные ипотечные программы. Но здесь другая проблема.

   - Человека сложно убедить, что, взяв ипотеку в «Отбасы», он только выиграет, переплата будет в любом случае ниже, чем в коммерческом банке. Вроде показываешь все расчеты, а он в ответ – государственный лохотрон.  И аргумент железобетонный – почему я должен платить процент на всю сумму, даже за свои личные сбережения. Все-таки с финансовой грамотностью у нас проблемы, - сетует финансовый консультант.

В свою очередь жительница Алматы Айгерим, которой за ипотеку платить еще 6 лет, уверена, что любое ужесточение при выдаче кредитов, только во благо, за исключением, естественно, повышения процентных ставок.

- У меня была возможность взять ипотеку от 15% первоначального взноса и выше – без ограничений. Я вложилась по максимуму и мой взнос был 35%. Логика простая, чем выше взнос, тем меньше выплаты и в итоге сумма переплаты по кредиту. Но очень многие этого не понимают, и стараются найти ипотеку под минимальный первоначальный взнос. Я вообще считаю, что если устанавливать минимальные пороги, то не ниже 25-30%, чтобы люди учились копить и считать, - аргументирует  Айгерим.

ПАЦИЕНТ СКОРЕЕ МЕРТВ

По мнению учредителя саморегулируемой ассоциации риэлтеров Казахстана Ларисы Степаненко, первоначальный взнос, это палка о двух концах. Небольшой создает внушительную нагрузку на семейный бюджет - выше будут ежемесячные платежи. А солидный взнос не каждый может накопить. Но чтобы оценить, как инициатива АРРФР может отразиться на рынке недвижимости, надо дождаться готового продукта. Однако, говорит эксперт, в любом случае рынку это особо не поможет.

   - Я работаю с зарубежной недвижимостью и могу констатировать, что мы очень сильно отстаем. Там и банки, и застройщики предлагают очень интересные пакеты. Играют первоначальным взносом, графиком платежей, финальной суммой, процентами вознаграждения и т.д. И работать на зарубежных рынках недвижимости одно удовольствие, потому что очень просто найти пакет под запросы и возможности практически любого клиента. Поэтому зарубежные продажи нельзя сравнивать с нашими, у нас с этим пока все сложно, - рассказывает Лариса Степаненко.

Что касается спроса, который по прогнозам некоторых экспертов после нововведений может резко упасть, то сейчас его и так практически нет. 

   - Если можно так сказать, то сейчас летние каникулы. Люди отдыхают. Люди читают всю эту информацию про новые налоги, про безналичные расчёты и прочее. Люди присматриваются, прислушиваются, что будет дальше. Поэтому мы отмечаем на рынке сегодня некое снижение спроса. Надеемся, что к сентябрю, клиенты активизируются и количество сделок увеличится, - говорит эксперт.

По словам Ларисы Степаненко, цены на недвижимость уже давно находятся в состоянии вялотекущей волатильности. И ожидать каких-то резких изменений не стоит.

   - Продавцы всегда выставляют объекты по завышенной цене, и кому нужно серьёзно и реально продать, они уже с покупателями договариваются. Опять же, если приходит реальный покупатель. А есть категория продавцов, которые играют в продажу, им все равно. Выставляя иногда чрезмерно завышенные цены, они действую по принципу – повезет, не повезет.  Если не везет, пусть стоит объект, хлеба не просит, отметила Лариса Степаненко.

PS

Если после инициативы АРРФР банки ужесточат условия ипотеки, и казахстанцам придется учиться считать деньги, с точки зрения повышения финансовой грамотности, это похвально. Но есть данные, согласно которым проблема отнюдь не в повальной безграмотности населения, а скорее в хроническом безденежье. 

На 1 апреля 2025 года различные кредиты имели 9,1 млн человек. Из них 8,2 млн - это потребительские кредиты, причем 4 млн человек должны банкам и МФО от 38 тысяч  до 688 тысяч тенге. Явно это не те деньги, которые казахстанцы занимали на покупку квартиры или машины. Скорее речь идет о закрытии бытовых нужд, на которые просто не хватает зарплаты.