Продажи падают, ипотека остается неподъемной, а депозиты начинают выигрывать у недвижимости. Финансист Асель Ауельбекова объяснила, почему рынок жилья резко охладел и стоит ли сейчас покупать квартиру, сообщает Ulysmedia.kz.
Еще несколько лет назад хорошие квартиры уходили буквально за считанные недели. Сегодня ситуация изменилась настолько, что некоторые объекты не могут найти покупателя годами. Об этом говорят не только риелторы, но и официальная статистика. За первое полугодие 2026 года в Казахстане зарегистрировали 188,3 тысячи сделок купли-продажи жилья — это на 4,2% меньше, чем годом ранее. Особенно слабым оказался май, когда число сделок сократилось на 10,5%, а в Алматы падение превысило сразу 31%. По словам финансиста Асель Ауельбековой, нынешнее затишье стало самым заметным за последние годы.
– Пару дней назад встречалась с риелтором — обсуждали, что происходит с рынком жилья. Она работает в этой сфере уже пять лет и говорит, что такого затишья не помнит. Звонков меньше, показов меньше, а некоторые квартиры продаются уже второй год. Хотя раньше хорошие объекты могли уходить за несколько недель. Решила посмотреть, что говорят цифры. И вот что я вижу как финансист. За первое полугодие 2026 года в Казахстане зарегистрировали 188 286 сделок купли-продажи жилья. Это примерно на 4,2% меньше, чем за тот же период прошлого года, – рассказала она.
На первый взгляд статистика июня выглядит обнадеживающе — количество сделок выросло почти на треть по сравнению с маем. Однако аналитик считает, что говорить о восстановлении рынка пока преждевременно. Причиной всплеска стала не возросшая покупательская способность населения, а массовый вывод пенсионных накоплений до вступления в силу новых правил ЕНПФ.
– Некоторые начнут спорить, мол в июне-то был рост. Да, был. Но есть веская причина для роста, не связанная с ростом покупательской способности. С 5 июня изменилась методика расчёта порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений. Только за четыре дня — с 1 по 4 июня — казахстанцы подали более 88 тысяч заявлений на использование пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий на сумму свыше 55 млрд тенге. После повышения порогов поток практически остановился: с 5 по 10 июня ЕНПФ исполнил всего 52 заявления. Поэтому июньский скачок нельзя автоматически трактовать как возвращение устойчивого платёжеспособного спроса, – пояснила Ауельбекова.
Несмотря на постепенное снижение базовой ставки Национального банка, стоимость рыночной ипотеки остается одной из главных причин охлаждения рынка. По отдельным программам эффективная ставка сегодня достигает 22–25%, а переплата за квартиру способна превысить ее стоимость в несколько раз.
– Квартира стоимостью 40 млн тенге при первоначальном взносе 20% означает кредит в 32 млн. При ставке около 24% и сроке 15 лет ежемесячный платёж будет примерно 660 тысяч тенге, а общая сумма выплат банку приблизится к 119 млн тенге. То есть за квартиру стоимостью 40 млн человек вместе с первоначальным взносом в итоге отдаст около 127 млн тенге. При среднем доходе семьи в 500 тысяч тенге такой платёж просто неподъёмен. Поэтому многие предпочитают продолжать жить в аренде, – говорит эксперт.
Еще недавно недвижимость считалась практически безальтернативным способом сохранить капитал. Но сегодня ситуация меняется. Предложение жилья продолжает расти, а доходность аренды уже не выглядит столь привлекательной на фоне высоких ставок по банковским депозитам.
– Возьмём простой пример. Квартира стоит 100 млн тенге и сдаётся за 500 тысяч в месяц. За год она приносит 6 млн тенге — это всего около 6% валовой доходности. После расходов на ремонт, простой между арендаторами, мебель, налоги и других затрат чистая доходность может составить лишь 4–5%. При этом по отдельным депозитам банки сегодня предлагают до 20,5% годовых. Получается, что инвестиционная квартира сейчас должна приносить владельцу не только аренду, но и серьёзный рост стоимости, чтобы конкурировать с депозитом, – считает финансист.
По мнению Асель Ауельбековой, универсального ответа не существует — все зависит от способа покупки. Если речь идет о льготной ипотеке и квартира приобретается для собственного проживания на долгие годы, сделка может быть оправданной. Но брать жилье по рыночной ипотеке под 22–25% эксперт советует крайне осторожно. При этом для покупателей с собственными деньгами нынешняя ситуация может оказаться одной из самых выгодных за последние годы.
– Я бы не ждала мифического обвала на 40–50%. Но и не покупала бы квартиру из страха, что завтра всё снова резко подорожает. Сейчас рынок покупателя. Поэтому выбирайте долго, считайте внимательно и обязательно торгуйтесь. Особенно внимательно я бы смотрела на вторичное жильё, где уже сегодня можно найти квартиры с ремонтом и мебелью дешевле некоторых новостроек, – объяснила она.
