С 1 июля на жилищном рынке Казахстана произойдут титанические изменения, и не все они будут к лучшему, сообщает Ulysmedia.kz.
Эксперт Qazaq Expert Club в строительной отрасли Диляра Сейтнурова отмечает, что с июля рынок недвижимости ожидает снижения предельной ставки по ипотеке и вступления в силу нового Строительного кодекса. Эти меры и по отдельности очень важны, а одновременный их запуск — это, по сути, переформатирование рынка.
— С одной стороны, сужается доступ к ипотечным деньгам. С другой, резко повышаются требования к самим застройщикам. Для рынка это очень редкое совпадение регуляторных изменений, — говорит Сейтнурова.
Если АРРФР и Нацбанк не решат снова отложить снижение предельной ГЭСВ по ипотеке, то с 1 июля банки не смогут выдавать новые жилищные кредиты дороже 20% (на старые займы это не распространяется). При базовой ставке в 18% банкам просто невыгодно выдавать такие кредиты.
Аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов считает, что из-за снижения максимальной ставки выдача новых ипотечных займов в частных банка упадёт примерно вдвое. По всему рынку, с учётом Отбасы банка и госпрограмм, новых займов станет на 10–20% меньше.
Саму ставку тоже будут рассчитывать по-новому: исходя из срока кредита, первоначального взноса и коэффициента LTV (это показатель того, сколько прибыли клиент приносит компании за всё время сотрудничества). 20-процентный лимит будет действовать при первоначальном взносе от 30%, иначе ставка может достигать 25%. Для казахстанцев это значит, что коммерческая ипотека станет ещё менее доступной. Заёмщикам придётся либо дольше копить на первоначальный взнос, либо переходить на льготные программы.
Второе важное нововведение — Строительный кодекс. Теперь это основной документ, который будет регулировать всю отрасль. Раньше эту функцию выполняли сразу многие законы, которые порой противоречили друг другу.
— Для строительного рынка это переход от фрагментарного регулирования к гораздо более жёсткой и системной модели контроля, — объясняет Диляра Сейтнурова.
Самое главное изменение — в том, что теперь все градостроительные проекты будут проходить обязательную экспертизу. Это особенно важно для Алматы, потому что это требование ограничивает точечную застройку. Также в стране появится единый реестр недобросовестных застройщиков. Кроме того, кодекс предусматривает паспортизацию жилых и общественных зданий в сейсмоопасных районах и обязательные проверки на сейсмоустойчивость. Это, опять же, наиболее важно для Алматы.
Гарантия застройщика на объект теперь будет как минимум пятилетней (а на кровлю, фасад и несущие конструкции — десятилетней). Раньше многие компании давали гарантии всего на два года. Ответственность за строительные нарушения станет адресной: за них будут отвечать конкретные специалисты, вплоть до уголовных дел. Появится единый электронный реестр лицензиатов со всеми сертификатами и гарантиями.
Эксперты считают, что рынок недвижимости во второй половине 2026 года ждёт большая структурная перестройка.
— Слабые девелоперы столкнутся сразу с двумя ударами: снижением доступности ипотеки и ростом требований к качеству проектов. Компании с хорошей репутацией, понятной документацией и сильной финансовой моделью получат преимущество, — говорит Диляра Сейтнурова.
Цены на жильё, по предварительным оценкам, вырастут из-за повышения требований к проектированию, стройматериалам и экспертизе. А снижение доступности ипотеки повлияет на спрос. Конкретные параметры роста цен будут зависеть от конкретного города. Но в Алматы, например, ожидается подорожание нового жилья на 10–15% за год.
Тем временем аналитики выяснили, что почти половину новостроек в Казахстане сдают всего в двух городах.
