Государство не устает бороться за благосостоянием населения. При этом чиновники искренне считают, что казахстанцы идут за кредитами не от хронического безденежья, а исключительно из-за финансовой безграмотности. Поэтому и меры соответствующие – в основном все сводится к ужесточению кредитования. На этот раз регулятор финансового рынка добрался до ипотеки. Но речь идет не о снижении банковской маржи, а об установлении минимального порога первоначального взноса. Чем это может обернуться для казахстанцев разбирался Ulysmedia.kz.
БАНК РИСКОВАТЬ НЕ БУДЕТ
Как стало известно, Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) рассматривает новую инициативу, которая может кардинально изменить ипотечный рынок. В АРРФР пока не готовы делится подробностями, поскольку документ в разработке, но есть оговорка, что обсуждается введение единого минимального первоначального взноса в размере от 10% до 20%.
Однако уже сейчас эксперты говорят, что таким образом довольно внушительный пласт населения от ипотеки в коммерческих банках будет отрезан. Так, независимый финансовый консультант Бахтияр Файзуллаулы, долгое время проработавший в банковской системе, отмечает, что непонятно какие цели преследует Агентство.
- Минимальный порог совсем не значит, что, например, за 10% первоначального взноса взять ипотеку сможет любой желающий. Вряд ли будет норма, обязывающая банки выдавать кредит под минимальный порог. Тогда коммерческая ипотека просто исчезнет с рынка, - считает эксперт.
Задача банка максимально снизить риски. А небольшой размер взноса означает либо увеличение срока ипотеки, либо ежемесячной суммы выплат, причем в разы. И то и другое в свою очередь увеличивает риски неплатежеспособности клиента. В банковском же арсенале достаточно инструментов, чтобы не остаться у разбитого корыта.
- Например, квартира стоит 40 млн. Первоначальный взнос 10% - 4 млн. Но банк не даст 36 млн. После оценки он заявит, что может максимум под эту квартиру предложить, условно, 28 млн. И тут два выхода. Или добавить первоначальный взнос или предложить дополнительный залог. Обычно этим пользуется молодежь, которая еще не успела накопить достаточную сумму, но родители готовы помочь с залогом. Так что, если минимальный порог будет завышен, то пострадают в первую очередь молодые люди, - объясняет эксперт.
НА ПУТИ К МОНОПОЛИИ?
При этом финансовый консультант не исключает, что за нововведениями может стоять и желание государства монополизировать ипотечный рынок. Ведь если банки начнут ужесточать условия ипотеки, то молодым людям одна дорога – в государственный институт развития «Отбасы», который предлагает льготные ипотечные программы. Но здесь другая проблема.
- Человека сложно убедить, что, взяв ипотеку в «Отбасы», он только выиграет, переплата будет в любом случае ниже, чем в коммерческом банке. Вроде показываешь все расчеты, а он в ответ – государственный лохотрон. И аргумент железобетонный – почему я должен платить процент на всю сумму, даже за свои личные сбережения. Все-таки с финансовой грамотностью у нас проблемы, - сетует финансовый консультант.
В свою очередь жительница Алматы Айгерим, которой за ипотеку платить еще 6 лет, уверена, что любое ужесточение при выдаче кредитов, только во благо, за исключением, естественно, повышения процентных ставок.
- У меня была возможность взять ипотеку от 15% первоначального взноса и выше – без ограничений. Я вложилась по максимуму и мой взнос был 35%. Логика простая, чем выше взнос, тем меньше выплаты и в итоге сумма переплаты по кредиту. Но очень многие этого не понимают, и стараются найти ипотеку под минимальный первоначальный взнос. Я вообще считаю, что если устанавливать минимальные пороги, то не ниже 25-30%, чтобы люди учились копить и считать, - аргументирует Айгерим.
ПАЦИЕНТ СКОРЕЕ МЕРТВ
По мнению учредителя саморегулируемой ассоциации риэлтеров Казахстана Ларисы Степаненко, первоначальный взнос, это палка о двух концах. Небольшой создает внушительную нагрузку на семейный бюджет - выше будут ежемесячные платежи. А солидный взнос не каждый может накопить. Но чтобы оценить, как инициатива АРРФР может отразиться на рынке недвижимости, надо дождаться готового продукта. Однако, говорит эксперт, в любом случае рынку это особо не поможет.
- Я работаю с зарубежной недвижимостью и могу констатировать, что мы очень сильно отстаем. Там и банки, и застройщики предлагают очень интересные пакеты. Играют первоначальным взносом, графиком платежей, финальной суммой, процентами вознаграждения и т.д. И работать на зарубежных рынках недвижимости одно удовольствие, потому что очень просто найти пакет под запросы и возможности практически любого клиента. Поэтому зарубежные продажи нельзя сравнивать с нашими, у нас с этим пока все сложно, - рассказывает Лариса Степаненко.
Что касается спроса, который по прогнозам некоторых экспертов после нововведений может резко упасть, то сейчас его и так практически нет.
- Если можно так сказать, то сейчас летние каникулы. Люди отдыхают. Люди читают всю эту информацию про новые налоги, про безналичные расчёты и прочее. Люди присматриваются, прислушиваются, что будет дальше. Поэтому мы отмечаем на рынке сегодня некое снижение спроса. Надеемся, что к сентябрю, клиенты активизируются и количество сделок увеличится, - говорит эксперт.
По словам Ларисы Степаненко, цены на недвижимость уже давно находятся в состоянии вялотекущей волатильности. И ожидать каких-то резких изменений не стоит.
- Продавцы всегда выставляют объекты по завышенной цене, и кому нужно серьёзно и реально продать, они уже с покупателями договариваются. Опять же, если приходит реальный покупатель. А есть категория продавцов, которые играют в продажу, им все равно. Выставляя иногда чрезмерно завышенные цены, они действую по принципу – повезет, не повезет. Если не везет, пусть стоит объект, хлеба не просит, отметила Лариса Степаненко.
PS
Если после инициативы АРРФР банки ужесточат условия ипотеки, и казахстанцам придется учиться считать деньги, с точки зрения повышения финансовой грамотности, это похвально. Но есть данные, согласно которым проблема отнюдь не в повальной безграмотности населения, а скорее в хроническом безденежье.
На 1 апреля 2025 года различные кредиты имели 9,1 млн человек. Из них 8,2 млн - это потребительские кредиты, причем 4 млн человек должны банкам и МФО от 38 тысяч до 688 тысяч тенге. Явно это не те деньги, которые казахстанцы занимали на покупку квартиры или машины. Скорее речь идет о закрытии бытовых нужд, на которые просто не хватает зарплаты.
