Совсем скоро грянет третья реформа ЖКХ. Парламент в принципе принял законопроект и осталось дождаться подписи президента. Один из ключевых моментов – возвращение к истокам. Кооперативы собственников квартир (КСК), снова в фаворе. Ulysmedia.kz разбирался, почему власти решили повернуть историю вспять, и чем это грозит казахстанцам.
ВОЦАРЕНИЕ НА ТРОН
Новые поправки в жилищное законодательство призваны исправить ошибки предыдущих реформ и наконец внести ясность, а главное прозрачность в систему управления многоквартирными жилыми домами (МЖД). Собственно, КСК, как форма управления, появились в 1996 году. Тогда это подавалось как инновация, по примеру зарубежных стран, но, по сути, государство избавило акиматы от ответственности за жилищный фонд, переложив ее на население. Но, граждане, ставшие собственниками квартир, оказались не готовы отвечать за весь дом. Отсутствие чувства коллективной ответственности усугубилось просчетами в законах. Власти решили, что главный орган - это общее собрание, а председатель КСК простой исполнитель. К тому же лицо выборное - если не нравится, всегда можно переизбрать. Поэтому председателя КСК и сделали неподотчетным никому, кроме общего собрания. И это, судя по всему, и было самой главной ошибкой.
Учитывая, что собрать 300-400, а то и больше жильцов на собрание та еще задачка, председатели КСК, в большинстве случаев, превратились в неких локальных царьков, которые распоряжались финансами по своему усмотрению, и не всегда ради общественного блага. Жалобы на нерадивых управленцев ни к чему не приводили. Акиматы разводили руками – собирайте общее собрание, а собрать 300-400 человек в нужное время и в нужном месте… в общем замкнутый круг. И через два десятка лет, когда вдруг выяснилось, что жилищный фонд продолжает ветшать, причем без признаков улучшения, власти решили все поменять.
ОСИ НЕ ПРОЙДЕТ
Отметим, что идея убрать КСК, как форму управления, появилась в начале 2010 годов. Тогда, председатель правления ОЮЛ «Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана» Толеутай Рахимбеков, озвучил Концепцию управления и эксплуатации многоквартирного жилищного фонда. Он предлагал внедрить систему управляющих компаний в виде ТОО. Причем ограничить их количество, мол в Варшаве всего 18 таких субъектов и все довольны. Причем доля в таких ТОО должна делиться между акиматом и бизнесом 50 на 50.
- Расходы на содержание самой компании (зарплата, налоги, аренда помещений, канцтовары, транспорт) не должны превышать 15-20 процентов от общей суммы собранных с жителей денег на эксплуатационные расходы. А 80-85 процентов сборов должны направляться на содержание дома, — сказал он на презентации Концепции.
Но к идее управляющих компаний вернулись только в 2017, а через два года грянула вторая реформа. Власти посчитали, что все проблемы с КСК от того, что они объединяют под своим крылом несколько МЖД. Как итог, КСК упразднили и появились ОСИ, ПТ и НСУ. Разница в количестве жильцов дома, но суть одна - никаких кооперативов, теперь каждый дом отвечает сам за себя, и соответственно каждый имеет свой собственный банковский счет. Казалось бы, гениально – председателя ОСИ контролировать проще и сменить легче. Все-таки собрать 30 квартир на собрание реальней чем 300.
Однако и здесь власти не учли два момента. Во-первых, каждый МЖД должен обзавестись отдельным председателем и бухгалтером, которым надо платить, то есть резко подскочили взносы на содержание дома. К тому же председатель ОСИ не может заключать договоры с подрядчиками, поэтому появилась надстройка в виде управляющей компании, которой тоже надо платить. Во-вторых, население в большинстве своем осталось инертным, и страсти по ОСИ разгорелись только там, где нашлась группа инициативных граждан, а в акиматы снова посыпались жалобы на председателей КСК, которые не спешили сдавать полномочия и выпускать на свободу отдельно взятый дом.
По плану весь Казахстан должен был перейти на новые формы управления к лету 2023. Но к весне из 312 тысяч МЖД только 5,5 тысячи приняли форму ОСИ. И тогда вмешался президент.
- Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача – обеспечить людей качественными и прозрачными услугами – не выполняется, – сказал Касым-Жомарт Токаев на совещании правительства.
В июне 2023-го норму обязательного перехода на ОСИ отменили. И вот грянула третья реформа.
ЧТО НАС ЖДЕТ
В первую очередь КСК снова легализовали, ведь в последние годы они работали нелегально, так как де-юре их вроде не было. Но они будут уже выступать в роли управляющей компании, которая будет вправе рулить несколькими ОСИ. По мнению авторов реформы, это позволит исправить ошибки 2019 года и снизить расходы на содержание дома. Но это необязательно, принимать КСК как управляющую компанию, или справляться самостоятельно - дело каждого ОСИ.
Общее собрание дома остается, но оно будет созываться редко, исключительно для выборов. А выбирать будут председателя и членов Совета ОСИ (аббревиатура так себе, но слов из песни не выкинешь). Совет будет представлять интересы дома, его полномочия значительно расширены, вплоть до рассмотрения проекта годовой сметы расходов от управляющей компании.
Простые товарищества, ещё одна форма управления, наиболее распространённая в северо-восточных регионах страны, сохраняется при условии юридической регистрации, чего ранее не требовалось. И без управляющих никто не останется. Если жильцы дома не могут определиться с формой управления общим имуществом, то временную управляющую компанию назначит местный акимат.
Однако, третья реформа содержит в себе подводные камни, которые инициаторы поправок могли и не учесть. Управляющая компания может открывать два счета – текущий и сберегательный. А текущий банковский счет, считается доходным счетом компании и соответственно все поступления облагаются налогами. Кроме того, есть норма, которая позволяет застройщикам на весь гарантийный срок назначать в ЖК свою управляющую компанию. И здесь появляются сомнения. Ведь не исключено, что основной функцией управленца от застройщика может стать сокрытие огрехов, допущенных при строительстве. И качество работы управляющего, который точно знает, что через пару лет уйдет, тоже под вопросом.
Из хорошего. Управляющем вернули право держать штат дворников, электриков и так далее. До этого приходилось заключать договоры с сервисными компаниями. Появилась персональная ответственность, в случае чего штрафы накладываются персонально на председателя ОСИ или руководителя управляющей компании. Кроме того, за непредставление финансовых отчетов жильцам, управляющих будут штрафовать.
А в целом можно констатировать, что государство смирилось с супервыживаемостью КСК и сейчас пытается совершенствовать их работу. Поэтому не исключено, что нас ждет четвертая, пятая, а может даже шестая реформы. И так будет до тех пор, пока до нас не дойдет, что «мой дом, моя крепость», касается не только квартиры, а всего дома.
