Новый Налоговый кодекс, который вступит в силу с января 2026 года, готовит сюрпризы не только предпринимателям. Одна из норм может существенно “обезжирить” тех, кто планировал немного подзаработать на собственной квартире. Как именно, разбирался Ulysmedia.kz.
По новым правилам, квартира, хоть и не все, роскошь. Повышенному налогообложению подлежат граждане, чья недвижимость в совокупности имеет оценочную стоимость более 450 миллионов тенге. Фискалам не важно - это один особняк или несколько квартир. Но все, что стоит в совокупности более 450 млн тенге, будет стоить ежегодно +2% к сумме “входа” в роскошную жизнь.
Налоговые консультанты приводят следующие расчеты: за квартиру, стоимостью 25 млн тенге, надо будет платить 46 600 тенге + 0,5% от суммы, превышающей 20 млн. Итого - 71,6 тыс. тенге.
А вот за 20 таких квартир надо будет заплатить уже 2 946 600 тенге + 2% с суммы, превышающей 450 млн тенге, то есть 3 946 600 тенге на все квартиры. Или по 197,3 тысячи тенге за квартиру.
Хорошая новость в том, что налоговая будет брать за расчет стоимости не рыночную цену, а оценочную, установленную государственной корпорацией "Правительство для граждан". Плохая новость - в том же самом.
Дело в том, что, согласно налоговому законодательству, собственник недвижимости при продаже ранее минимального срока владения уплачивает налог с разницы цены покупки и продажи. Сейчас этот срок составляет год, с января он вырастет до двух лет. Ставка налога остается прежней - 10%. При этом, если разница между ценой покупки и продажи будет составлять более 8500 МРП, то налоги надо будет платить по ставке 15%.
Пример: человек покупает в январе 2026 года квартиру за 20 миллионов, в феврале 2027 года он решает ее продать за 25 миллионов. По действующим правилам, он уже не должен платить налога с продажи, по новым - обязан уплатить 500 тысяч тенге. А если он купил квартиру за 20 миллионов, а продал ее за 55, то платить придется 5 млн 250 тысяч тенге (15% от 35 млн).
До недавнего времени некоторые граждане оспаривали сумму налога, обращаясь к оценщикам, которые оценивали ситуацию на рынке и состояние недвижимости и говорили, что цена продажи - рыночная. Теперь, судя по всему, оценка будет учитываться во всех случаях только заниженная, представленная “Правительством для граждан”.
Между тем, в Казахстане последние годы набирает обороты такой вид бизнеса, как флиппинг. Ребята, зачастую вскладчину, покупают “убитые”, залоговые или черновые квартиры, делают в них ремонт - и выставляют на продажу по рыночной стоимости.
В соцсетях множество блогеров, которые уверяют, что на такой схеме можно разбогатеть.
- Флиппинг как бизнес не исчезнет, но станет менее массовым: останутся профессионалы, умеющие оптимизировать налоги, работать через юридические формы и находить высокомаржинальные объекты. Те, кто раньше жил за счёт быстрого оборота, скорее всего, уйдут с рынка, - говорит Аягоз Адил.
Она, вместе с мужем, уже давно в этом бизнесе и подчеркивает: год, который существует сейчас, вполне адекватный срок. Некоторые квартиры продаются очень быстро, часть же, с учетом проведения ремонта, как раз укладывается в этот срок продажи.
По ее словам, маржинальность флиппинга - максимум 25%, но чаще всего - 10 - 15%. То есть ждать, что флипперы покроют налог только за счет своих прибылей, не стоит.
Другой популярный флиппер - Даулет Алпыс подчеркивает: для флипперов мало что изменится.
- Мы и сейчас, когда ставим цену на квартиру, учитываем налог в 10%, так как смысл бизнеса - быстрая продажа. Так что для нас особо ничего не поменяется. А вот простые казахстанцы, которые хотят свою квартиру продать по разным причинам, попадают, - говорит Алпыс.
Он напоминает: право владения недвижимостью начинается с момента получения документов на нее. В крупных казахстанских городах нередко случается так, что дома строятся и люди в них заселяются еще до выдачи документов. При этом у людей, с момента покупки квартиры на стадии “котлована” до получения документов на нее может пройти полжизни. И планы могут сильно поменяться. Кто-то переезжает в другой город, кто-то решает продать квартиру в новостройке и купить что-то другое, кому-то элементарно могут понадобиться деньги на форс-мажорные траты. И вот им как раз придется платить налог. Для простых казахстанцев даже 500 тысяч - явно нелишние деньги, а разница в цене, зафиксированной на старте продаж и на момент получения документов на дом, может быть гораздо больше 5 миллионов.
В целом, как считают флипперы, квартиры не должны сильно подорожать.
- В последнее время рынок недвижимости очень стабильный, потому что спроса нет особо. Ипотека становится все менее доступной, каких-то программ новых не запускают - с чего бы дорожать недвижимости, - рассуждает Даулет Алпыс.
Аягоз Адил считает, что новые правила сделают более дешевыми квартиры на этапе котлована - людям и сейчас иногда сложно год выждать после получения документов, а два года и вовсе очень большой срок. Но некоторое подорожание все же возможно, считает женщина.
- Изменения могут привести к росту цен на квартиры с готовым ремонтом. Особенно в массовом сегменте предложение таких объектов сократится, а оставшиеся игроки будут перекладывать налоговую нагрузку в стоимость. Однако, массового подорожания жилья ожидать не стоит, влияние будет точечным и в первую очередь затронет вторичку и сделки с коротким циклом, - говорит она.
Не прогнозируют роста цен и риелторы. Более того, в Ассоциации риелторов предрекают дальнейшее падение цен на некоторую недвижимость.
- Вторичная недвижимость продолжит посадку вниз. Первичная будет пользоваться спросом только при поддержке банковской ипотеки. Денег у людей больше не станет. Инфляция продолжает бить и обесценивать деньги, - дает неутешительный прогноз вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
А вот в Союзе строителей предупреждают: ресурсов для сдерживания цен на новостройки уже нет.
- Надо понимать, что и для застройщиков вводят дополнительные налоговые обязательства. Плюс учитывать, что часть материалов и оборудования приобретается за валюту. Также ужесточаются правила строительства и привлечения денег дольщиков. Так что, по нашим прогнозам, новостройки будут дорожать, - говорит заместитель председателя президиума Союза строителей Казахстана Серикжан Мергенбаев.
Он признает, что сильно поднять цены не смогут даже застройщики - бюджет покупателей крайне ограничен, но к подорожанию недвижимости на 10 - 15% казахстанцам все же придется готовиться.
